VENTE D’UN BIEN IMMOBILIER SIS EN FRANCE PAR UN RÉSIDENT SUISSE

En France, en cas de vente d’un bien immobilier, le vendeur est assujetti à un impôt sur la plus-value immobilière. Cet impôt dépend de la différence entre la valeur d’acquisition et la valeur de revente (plus-value).

Il existe une exonération en cas de vente de la résidence principale, mais nous laisserons de côté cette hypothèse puisqu’un résident suisse a, par définition, sa résidence principale en Suisse, et non en France.

Voici un aperçu rapide des principales différences et similitudes entre la vente d’un bien immobilier par un résident suisse ou par un résident français :

1. Différences

  • Taux d’imposition : cotisations sociales d’un montant différent

En cas de vente, la plus-value immobilière fera l’objet d’une imposition établie comme suit :

A. Impôt :

Taux : 19%

Pas de différence pour les résidents français ou suisses.

B. Cotisations sociales :

Attention : après des rebondissements législatifs et judiciaires concernant l’applicabilité des cotisations sociales aux résidents suisses, la loi française a été modifiée au 1er janvier 2019, à l’effet de diminuer le taux des cotisations sociales pour les résidents suisses.
Toutefois, à l’heure d’écrire ces lignes, il existe encore des incertitudes sur le champ d’application de cette réduction.

Taux :
17,2 % pour les résidents français
7,5  % pour les résidents suisses depuis le 1er janvier 2019

C. Une « taxe additionnelle » pouvant aller jusqu’à 6%
en cas de « plus-value importante », c’est-à-dire supérieure
à 50.000 €

  • Représentant fiscal

Une personne domiciliée hors de l’Union Européenne et vendant un immeuble situé en France doit avoir un représentant fiscal accrédité. Ce représentant fiscal se porte garant du bon paiement de l’impôt sur la plus-value en France. En cas de mauvaise déclaration, sa responsabilité sera engagée.

Le représentant fiscal doit être accrédité préalablement par l’administration fiscale. On peut noter que certaines sociétés spécialisées bénéficient d’un agrément permanent.

Il existe deux exceptions à la nomination d’un représentant fiscal accrédité :
1° lorsque le bien est détenu depuis plus de 30 ans ;
2° lorsque le prix de vente est inférieur à EUR 150.000.00.

A noter qu’il faut nommer un représentant fiscal quand bien même le vendeur réalise une moins-value.

 

2. Similitude

  • Exonération pour durée de détention : exonération totale après 30 ans de détentionLa loi française prévoit un abattement sur la base taxable en fonction de la durée de détention du bien. Cet abattement est calculé de la même manière pour un vendeur résidant en France ou en Suisse.Cet abattement est différent pour la partie « impôt » (19%) et pour la partie « cotisations sociales » (17,2%/7,5%).


Exemple :
Monsieur A, résident suisse, vend le 1er mars 2019 sa résidence secondaire sise en France, à Monsieur B, résident français (élément sans incidence), pour EUR 500’000.00.

Prix d’achat (en l’an 20000) :             EUR 300’000.00
Prise en compte des frais d’achat
et de travaux :                                    EUR    67’500.00
Prix d’achat revalorisé :                      EUR 367’500.00

Plus-value immobilière : Prix de vente (EUR 500’000.00) – Prix d’achat (EUR 367’500.00) = EUR 132’500.00.

Durée de propriété : 19 ans.

Monsieur devra payer les impôts suivant au fisc français :

  1. Impôt pour la plus-value immobilière (19%)

Déduction de 84 % pour une durée de propriété de 19 ans, soit 84% de la plus-value de EUR 132’500.00 = EUR 21’200.00.
Impôt : 21’200.00 x 19% = EUR 4’028.00

  1. Impôt de cotisation sociale (7,5%)

Déduction de 23.10 % pour une durée de propriété de 19 ans, soit 23.10% de EUR 132’500.00 = EUR 101’892.50.
Impôt : 101’892.50 x 7.5% = EUR 7’641.94.

Monsieur A devra payer au total un impôt de EUR 11’669.94.

Anthony Birraux, notaire à Douvaine